農地を宅地に転用する条件とは？手続きや費用も解説
税務ニュース
農地に自宅や賃貸アパートを建てるなら、転用の手続きが必要となります。ただし、どのような農地でも転用できるわけではありません。手続きが必要です。今回、農地転用の条件や手続きの流れについて解説します。
農地転用とは何か
農地転用とは「農地を農地以外の目的で使えるようにすること」を言います。
農地は、農地法第2条第1項により「耕作の目的に供される土地」と定められています。休耕地も含め、「いつでも耕作しようと思えば耕作できる土地」が農地なのです。そして、この農地の転用は、農地法により規制されています。
農地に家を建てるなら転用の手続きが必要
「農地の転用が規制されている」を平たく言うと、「家すら気軽に建てられない」ということです。「農地利用は自由でいい」としてしまうと、農業生産の安定化が図れなくなるおそれがあります。日本の食料自給率にも影響するかもしれません。そのため、農地法は農地の利用に制限をかけているのです。
しかし、すべての農地が絶対に農業目的以外で使えないわけではありません。転用して宅地にできれば、自宅でも賃貸アパートでも建てられます。売却も可能です。そこで農利法は、転用の手続きも定めています。
農地転用には農業委員会の許可が必要
農地を農地以外の目的で利用できるようにするには、原則、農業委員会を経て都道府県知事から農地転用の許可を得る必要があります。
ただし、市街化区域内にある農地は許可が不要です。農業委員会に届出さえすれば転用できます。ただし、生産緑地以外に限られます。
転用できる農地とは
「転用の許可さえ下りれば、どんな農地でも家を建てられる」と感じたかもしれません。しかし、残念ながら、どんなに申請を出しても許可が下りない農地もあります。転用できる農地は非常に限られているのです。
農地に転用できるのは「転用しても差支えのない土地」のみです。具体的には、次の2つの条件が求められます。
- 立地基準を満たしていること
- 一般基準を満たしていること
立地基準とは
立地基準は、転用の許可を出すかどうかを判断する基準です。農地を次の5つに分けた上で検討します。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
上記のうち、転用許可が下りる農地は、基本的に第2種農地と第3種農地です。
第2種農地は近い将来、市街地化が見込まれる農地のことです。「鉄道の駅が近くにある」「農家ではなく個人の小規模」といった農地が当てはまります。第3種農地は、第2種農地以上に市街地化の見込みが高い区域にある農地のことです。
第2種農地は近くに転用が可能な土地があると許可が下りません。第3種農地は原則許可されます。
一般基準とは
一般基準とは、転用の申請内容の審査基準です。次のような点がポイントとなります。
- 転用が確実かどうか
- 周辺の農地への被害防除措置が取られているか
- 農地への原状回復が確実と認められるかどうか（一時転用の場合）
1は資金計画や資金力、他法令による許可の見込みや賃借権者などの同意の有無などが問われます。2は転用したことによる土砂流出や災害の発生、排水機能への影響などを確認します。3は仮説工作物を一時的に設置するときなどの話です。一時転用が終わった後、再び耕作できないようであれば許可は下りません。
農地転用の手続き
農地転用の手続きは、農地法第4条と第5条に則って行います。「届出で済むか」「許可が必要か」で次のように分かれます。
農業委員会への届出で済む場合
農地が市街化区域内にあるケースです。各市町村が指定する書類を農業委員会に提出します。毎月締め切りが設けられており、締め切りから1週間から10日ほどで結果が通知されます。
都道府県からの許可が必要な場合
農業委員会経由で、都道府県に許可申請の書類を提出します。都道府県に提出する書類には、農業委員会の意見書が添付されます。提出して後、1か月半ほどで結果が通知されます。ただし、転用する農地が30アールを超える農地はもう少し時間がかかります。
農地転用に必要な書類と費用
農地転用の手続きで必要となる書類は次の通りです。
なお、こういった書類の取得には、次のような費用がかかります。
| 必要書類 | 取得にかかる費用 |
|---|---|
| 法人の登記事項証明書 |
|
| 土地の登記事項証明書 |
|
| 農地の地図 |
|
| 転用後の建築予定の建物図面 | 依頼先により異なる |
| 残高証明書 | 700~900円 |
| 融資証明書 | 数千円~1万円 |
| 地区除外申請書および土地改良区の意見書 |
|
| その他参考となる書類 | 書類の内容による |
この他、行政書士に代行を依頼すれば、数万円から10万円前後の手数料がかかります。
農地転用の注意点
農地転用については、次の点に注意しましょう。
許可なく転用したら罰則の対象に
農地は農地法により利用が規制されています。農業生産の安定化の見地からですが、もし許可なく転用すれば、罰則の対象です。最悪、3年以下の懲役または300万円以下（法人は1億円以下）の罰金が科されます。
なお、いきなり罰則の対象になるわけではありません。許可なしの転用については、次の流れで処分されます。
転用後の改良費用も考慮すべし
先ほど費用についてお伝えしましたが、これはあくまでも手続きに必要なものだけです。実際に転用すれば、土地の整備費用などもかかります。他のコストも見積をしておくと安心です。
転用後は固定資産税が上がる
転用した後の農地は、固定資産税が上がります。農地転用の届出が受理されたり、許可が下りたりすると、土地の課税地目は農地ではなくなるからです。固定資産税は毎年かかるものなので、意識しておいたほうがいいでしょう。
ABOUT執筆者紹介
税理士 鈴木まゆ子
税理士・税務ライター｜中央大学法学部法律学科卒。ドン・キホーテ、会計事務所勤務を経て2012年税理士登録。ZUU online、マネーの達人、朝日新聞『相続会議』、KaikeiZine、納税通信などで税務・会計の記事を多数執筆。著書に『海外資産の税金のキホン』(税務経理協会、共著)。
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